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律师提醒:二手房交易有门道

2017-12-21 09:25 玉林新闻网-玉林晚报 记者 庞献

大宗交易,买卖双方想找到合适的下家并不容易,找中介也就顺理成章。徐先生有一套房子想出售,在朋友圈推销一段时间无果后,他委托一家房产中介帮卖。很快就有买家找上门,双方谈妥交易条件,此时房产中介找到徐先生,投诉自己被“撇开(跳单)”。徐先生一头雾水:这是怎么一回事?

自卖无果找中介 很快买家找上门

徐先生在玉柴有一套房子,才住了两年,想趁房龄尚“小”,转手套现。他在朋友圈接连发了一段时间的卖房广告,并托亲戚朋友帮转发。因房子所在地段位置欠佳,一直没有买家。

为了尽快出手,今年10月,徐先生找到一家房产中介,在经纪人劝说下,还签订了“包干”合同,徐先生实收房款45万元,中介公司则在6个月主推徐先生的房子。

令徐先生意外的是,签订合同一个多月后,徐先生接到了买家李先生的电话,对方称多次去看过他的房子,感觉很满意,想直接和徐先生谈价格。双方见面协商后,徐先生同意以44万元出售。双方还就首付、贷款、契税由谁缴纳等问题协商好了。

中介投诉被“抛弃” 原是买家私连卖家

和李先生见面后第3天,徐先生接到房产经纪人梁明的电话,对方开门见山地说:“你与李先生的行为属于‘跳单’,违反了双方签订的合同。”原来李先生也是梁明的客户。

“一个月前,李先生来到我们公司,说想在玉柴找一套二手房,方便儿子上下班。”梁明说,李先生对房屋的地段、面积等要求刚好与徐先生委托中介卖的房子相符。他多次带李先生及其父亲去看房。“房子他们很满意,可价格一直谈不下来。

”迟迟不见李先生答复,梁明再次打电话,得知李先生已与业主谈好了。原来,李先生去问小区物业,拿到了房主徐先生的手机号码。对此,李先生表示,自己多次与中介谈房价,对方表示,屋主实收45万元,价格不能再少。成交的话,中介公司还要收取买卖双方房价的1.5%佣金,自己要给近6800元。为了省下这笔佣金,也想和屋主直接商谈房价,他便找物业要了徐先生的联系方式。

恶意“跳单” 中介行业并不鲜见

若徐先生的房子以45万元成交,双方交给中介公司的佣金是1.35万元。“如果我不想出这笔佣金,只要和李先生达成一致,等我与中介公司签订的合同期满后,双方再私下交易即可。但做人不能过河拆桥,得讲诚信,既然找了中介公司就该按程序来办。”对抛开中介,买卖双方私下成交,徐先生并不赞成。但他也对中介公司的做法不满:“经纪人之前一直压我的房价,对我说有客户看中了,但只愿出42万元,劝我以这个价格出售。实际上,李先生和中介说了,44万元就能成交。也就是说,中介想压低2万元,从中获利。”

在房产中介行业,“跳单”指的是房屋买卖双方通过中介公司得到相关信息后,互相串通绕开中介,私下交易的行为。梁明说:“最近几年,客户‘跳单’越来越多,这不仅是我遇到的难题,也是整个中介行业普遍存在的问题。”谈到客户“跳单”手法,工作多年的梁明感慨地说:“形形色色、五花八门,实在太多了!”他担忧如果报道出来,会不会引发更多人去效仿呢?

据了解,中介公司内部培训,如何与客户周旋以减少“跳单”已经成为员工学习的重点。梁明举例说,如带客户看房,公司会教员工想办法拍到客户看房的照片或录到重要对话,如果客户发现后不同意的话,就用“只是为了向领导证明没有翘班”来解释,“其实这是未雨绸缪,以便在必要时可以作为证据使用。”

“跳单”既有风险 也违反法律规定

“很多客户不理解,以为我们只是带他们去看一下房、帮签一份合同,办理过户手续,觉得跑跑腿就能赚一两万元佣金。其实有很多成本在里面的,如线上线下投放广告。”梁明说,客户为了逃避佣金而跳过中介公司,双方直接交易,也存在一定风险。

一方面,由于买卖双方对二手房交易环节及流程不了解,在私下交易草拟购房合同时会存在很多漏洞。如对买卖双方约束力不够就会对后期过户造成很大影响,一方有可能会擅自解约。此时若没有第三方的约束就会使交易时间拖沓,导致时间拖长。另一方面,一套二手房从签订交易合同到办妥过户、贷款手续,需要几个月时间,期间可变因素有许多。如有买家再出高价联

系卖家,卖家就会毁约中止交易。同理,要是有卖家愿意低价抛售同样高性价比的房源,那么买房者也会动摇,导致交易中止。

本报法律顾问、三益律师事务所范德普表示,“跳单”行为从本质上来说是一种违约行为,经纪人关键要收集好证据,证明自己的工作量,多数可以通过法律手段追偿。从另一层面,“跳单”有时也给消费者自身造成伤害。其实,正规中介公司具有一定的“鉴别”功能,是避免买方上当的重要保证。购房人选择中介机构买房,中介机构作为一个中间人,会为购房人把好关,做好中间服务,让交易行为顺利进行,以防业主上当受骗。

范律师建议,房产中介公司在制定合同时明确约定“禁止跳单”条款。根据《中华人民共和国合同法》,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。(文中人物皆为化名)(记者 庞献)

原标题:二手房交易中介投诉被“撇开” 律师提醒:二手房买卖“跳单”行为,不仅违背法律和契约精神,而且存在风险

责任编辑:杨祖辉
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